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炸了,取消预售制实锤落地!

每日资讯   2018/10/16 00:20:38

◎文|综合自房产头条、21世纪经济报道、财经早餐

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前段时间广东省酝酿取消商品房预售制,楼市风声鹤唳。


作为先行者,中山市最近推出的地块全部都要求现售!

  

最近新推的竞拍的地块,统统都是不许预售的。

 


不过,中山那还只是新拍地块,一切看上去很遥远,很多人猜测新政落地要到明年或者更长时间,谁知道才过半个月,有个城市就炸了,全国首个商品房现房销售试点项目正式亮相,引起了市场的强烈关注。


没错,又是深圳!


这座曾是小渔村的城市,不仅是内地最先引进商品房预售制度的城市,如今,在预售制度改革方面也率先打响了第一枪。


1

现售试点,正式亮相


△全国首个商品房现房销售试点项目龙华金茂府


据悉,龙华金茂府总建面约20万平米,共建设有7栋超高层住宅,配套底层商业和幼儿园。项目包含155平-240平的4-5房,精装修现楼。


作为备受瞩目的全国首个现房销售试点,龙华金茂府项目上建设的商业、住宅等建筑物,不能进行预售,必须在竣工并取得不动产权证书后才能以现售形式对外销售。


1、取消预售终于还是来了,开发商的日子更加艰难了


预售制这根从香港移植过来的杠杆,撬动了房地产二十年来高歌猛进的历史进程,现在撤下这根杠杆,不止小房企要倒下一大批,有些大房企也逃不了厄运。


开发商空手套白狼的本事,取经于香港!


“当时,不用什么本钱,就赚那么多钱,收钱收到自己都害怕。这样卖下去,不知要赚多少钱!”


1954年,香港“土地爷”霍英东用100万不到的本金,在一年时间里“盖好”并出售了100余栋四方街唐楼和香槟大厦、蟾宫大厦,净赚1000万港元,连他自己都没料到。


他这套四两拨千斤的本事,归功于他生平一得意之作——“卖楼花”。


卖楼花,也就是我们所说的预售期房!


开发商的资本金根本建不完整个工程,但借助于预售制,可以先拿到客户们的钱,继续开发!


高杠杆效应刺激他们进一步激进拿地扩张,投机者轮番涌入炒楼花,再次助推了地价、房价的飙涨。


1994年,内地引入了商品房预售制度,颁布《城市房地产管理法》。由此,内地房企正式多了一条融资渠道,房地产大佬的好日子来了。


近十年来,在中国的各大富豪排行榜上,地产大佬占据最大席位,恒大的许家印,多次登上首富宝座。


取消预售制,就是在楼市来了一次釜底抽薪。现售对房企资金的要求是成倍地增长!原本就准备入冬的开发商更加雪上加霜了。


2

隐患重重的预售制


敢于豪赌的,最后都赚得盆满钵满!


恒大和碧桂园,都是将杠杆加到极致的一方!也是获利最大的一方!


2017年底,恒大总资产突破1.7万亿,中国有11个省份的GDP排在恒大之后,2018年,恒大半年净利润就突破500亿,是中国最赚钱的民企,也只有寥寥几家央企能跟它媲美!


这一切都得益于“空手套白狼”的卖楼花!


再叠加上高周转,恒大和碧桂园就成了宇宙房企!


世界五百强里,有五家地产公司,全部来自中国!


这种极致的高杠杆和高周转循环模式,产生了没有预料到的后果——宏观经济被房地产“绑架”。


在广东省下发的文件中,官方认为预售制存在管理风险、消费风险、社会风险、金融风险,具体而言:


一,一旦发生资金链断裂,导致工程烂尾。一方面损害购房人切身利益,另一方面也给社会稳定造成挑战。


二,使违法违规销售有机可乘,房地产市场乱象丛生。


三,交易不公平,以期房销售的名义,将现房销售的实质风险转移给了社会。


四,房屋面积管理职能难以厘清,易产生行政风险。


五,造成不平衡发展和低效率竞争,门槛的降低导致大量社会资金涌入炒房,也刺激房地产过度投资开发。



3

现实的矛盾,质量的问题


预售取消,买房就买现成的!


预售制一旦被扔进历史的垃圾堆里,房企的“高周转模式”将彻底失效。


今日不同往时,过去我们搞这个制度,是为了缓解开发商的资金困境,为了促进房地产市场迅速发展,但现在各个财大气粗的开发商,还要玩着高周转高杠杆的把戏,房产催生的巨额债务不仅绑架了购房者、绑架了银行、更是绑架了整个宏观经济!


取消预售制对房企的影响:一是会导致恒大、碧桂园和万科等龙头房企利润下滑,二是对过度依赖房地产开发贷和高周转的企业伤害更大,三是会增加建房成本,加速行业淘汰。


很显然,取消预售制,很多房企将面临杠杆断裂危机,不仅是中小房企,很多高杠杆的大房企也无法逃脱!


对于广大有住房需求的消费者来说,现售制是一个大利好。尽管从表面上看,期房似乎比现房在价格上有一定优惠。


但从实际角度考虑,现房的房屋价格基本稳定,不会像期房那样出现大幅波动。此外,期房只能看到效果图,实际房屋和效果图可能差距不小。


最最重要的是,什么是现房?


拥有房产证和土地使用证才能称之为现房。


现房基本可以满足“拎包入住”的需求,即便是毛坯房,购房者只需要装修好便可入住。省去了购房者对房产证漫长的等待时间,以及等待交房期间的租金支出。


所以说,总体而言,放眼当下,预售制仍旧是房地产市场主流的销售制度,轻易舍弃,势必牵一发而动全身,引起地产行业的强烈震动。


4

破而后立


可以断言,本轮楼市调整的大趋势已经确立!中国房地产行业的高暴利时代已经过去了!


以前房企是疯狂囤地高价卖出去,赚的盆满钵满;但现在,一边是降价引发的密集维权,一边是资金链巨大压力,楼市寒冬一个也逃不掉!


我们的高房价,已经远远偏离了价值。


现在一二线城市的租售比大概不到2%,租房要出租70年才能回本。


这也就是说:换到股市,就相当于70倍的市盈率。


而现在,我大A股的平均市盈率也不过才14倍而已。


是时候改革了。



不破不立,虽然破了立了之后,可能立地成佛,也可能落地成魔。


无论如何,高涨的房价是以透支大多数普通年轻人的激情,消耗一个家庭六个钱包的生命力为代价的存在,这种透支未来几十年的挣钱模式,的确不是长久之计。


目前畸形的房地产市场,需要改革,将资金赶到实体经济上去,大家的收入才能增长,消费能力才能提升,中国经济才能脱胎换骨。


路虽然漫长,但路的尽头有曙光。


标签: 取消预售制 房地产 预售 碧桂园 开发商

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